La oferta de departamentos nuevos caerá hasta 40%: qué esperar de los precios

La construcción tiene una ventaja rara en la economía: sus ciclos son predecibles porque el proceso productivo tarda años. Hoy esa lectura del futuro es incómoda. Mientras el mercado sigue enfocado en la demanda, los datos muestran que la oferta en Buenos Aires ya empezó a caer con fuerza y continuará haciéndolo en los próximos años, con consecuencias directas en los precios de los departamentos.

El indicador más usado para anticipar cambios —los permisos de obra— es engañoso. En los últimos años se registraron más de 2.500.000 m² anuales, pero la superficie efectivamente terminada fue menos de la mitad. Muchas obras se aprueban pero nunca inician; otras modifican sus permisos y el registro los duplica. La oferta real no está en lo aprobado, sino en lo construido. Y ahí aparece el primer quiebre.

En el primer trimestre de 2026, la superficie estrenada cayó 40% respecto del año anterior, según datos preliminares de la Agencia Gubernamental de Control. El último trimestre de 2025 ya había registrado una baja interanual del 25%. Lo paradójico es que esto sucede después de un récord histórico: en 2025 se entregaron más de 1.300.000 m², el mayor volumen en seis años. Esa enorme cantidad de producto fue la razón por la cual los precios se mantuvieron relativamente estables pese a demanda alta. La oferta actuó nuevamente como regulador.

Pero ese "veranito" inmobiliario no fue casual. Entre 2019 y 2022 convergieron cambios normativos que abarataron el suelo y costos de construcción muy bajos en dólares. Ese contexto impulsó una ola de desarrollos que hoy se terminan y explican el pico reciente de entregas. El ciclo ya se cerró. Desde 2023 los costos de construcción suben sin pausa y desde 2024 el valor del suelo volvió a encarecerse. El resultado es directo: menos proyectos nuevos y, por tanto, menos oferta futura.

El dato más crítico casi no se discute. Hoy en la Ciudad hay aproximadamente 2.800.000 m² con estructura terminada, avanzando en albañilería y terminaciones que se entregarán en los próximos tres años. Otros 1.700.000 m² están en avance de estructura y se completarán en plazo algo mayor. En etapas iniciales de fundaciones hay una caída clara: 1.500.000 m², un 15% menos que previos. Y apenas 750.000 m² con cartel de obra listos para iniciar. La cuenta es simple: lo que viene no alcanza para reponer lo que se está terminando.

Incluso en escenario optimista, si ahora iniciara masivamente el proceso de permiso, los tiempos de construcción hacen imposible revertir esta tendencia en el corto plazo. La oferta de los próximos años ya está definida. Pero el cambio no es solo cuantitativo: también es de calidad y ubicación.

Con costos de construcción elevados, el peso relativo del suelo en el negocio se reduce. Eso achica diferencias entre barrios e impulsa un comportamiento predecible: desarrolladores e inversores dejan de asumir riesgo y se concentran en zonas consolidadas. Barrios que ganaron protagonismo en años recientes —como Chacarita, Villa Ortúzar, Boedo y Saavedra— pierden terreno frente a Palermo, Belgrano, Núñez, Colegiales y Caballito. La oferta no solo cae: también se concentra. En 2025, los cinco barrios con mayor cantidad de metros estrenados explicaban el 39% del total. En etapas iniciales actuales, ya concentran cerca del 50%. Hay menos obras, en menos lugares, y cada vez más lejos del sur.

La pregunta es inevitable: si la oferta cae y la demanda se mantiene o crece, qué pasa con los precios. La historia reciente da pista. En 2017, con entregas cercanas a 700.000 m² anuales, el mercado enfrentó una clara tensión de oferta que se tradujo en subas de precios. Hoy el proceso parece repetirse. El ajuste ya está en marcha, pero todavía no es percibido por la mayoría: el mercado suele reaccionar tarde.

Primero se construye menos. Después se siente la falta. Recién ahí aparecen los precios al alza. La oferta mostró sus cartas. Falta ver cómo jugará la demanda y con ella los precios.